준주거지역 용적률 최대 700%까지 완화, 일률적 35층 규제 폐지로 공급물량  
우선, 공급 확대를 위해 ‘역세권 장기전세주택’ 용적률을 최대 500%에서 최대 700%(*준주거지역)까지 완화하고, 일률적으로 적용됐던 35층 층수 규제를 폐지한다.
 
‘역세권 장기전세주택’ 사업 대상지도 확대된다. 용도지역 상향으로 고밀개발이 가능한 ‘1차 역세권’ 범위를 250m에서 350m로 올 연말까지 한시적으로 완화한 조치를 2024년까지 연장한다. 주거지역뿐 아니라 주거 기능이 밀집(공장비율 10% 미만)한 준공업지역과, 재정비촉진지구 내 존치관리구역에서도 장기전세주택 사업을 할 수 있다. 정비구역 해제지역에서도 재개발 방식으로 사업 추진이 가능해진다.
 
서울시는 이런 내용을 골자로 ｢역세권 장기전세주택 건립 운영기준｣을 개정하고, 30일(목)부터 시행한다고 밝혔다. 전월세 가격 상승 등으로 전세형 공공주택에 대한 관심과 수요가 높아짐에 따라, 운영기준 전반을 손질해 장기전세주택 공급을 확대하고, 주택시장 안정을 도모한다는 목표다.
 
‘역세권 장기전세주택’은 민간 시행자가 역세권 부지(지하철역 승강장 경계 350m 이내)에 주택을 건립하면 시가 최대 준주거지역까지 용도지역을 상향해 용적률을 높여주고, 증가한 용적률의 50%를 장기전세주택으로 확보해 공급하는 사업이다. 오세훈 시장 재임 당시인 2008년 도입됐으며, 현재 66개 사업지에서 17,572호 규모로 추진 중이다. 이중 준공 및 입주 물량은 9개 사업지, 1,375호다.

구청장이 주민제안을 받아 도시관리계획(지구단위계획 또는 정비계획)을 입안하고, 시가 관련 위원회의 심의를 거쳐 계획을 결정하면 민간이 구청장의 인허가를 받아 추진하는 절차로 진행된다.

｢도시정비법｣에 의한 도시정비형 재개발사업, ｢주택법｣에 의한 주택건설사업, ｢건축법｣에 의한 건축허가, 세 가지 방식으로 추진된다.

 ｢역세권 장기전세주택 건립 운영기준｣ 개정 방향은 ▴공급 확대를 위한 기준 완화와 ▴현실에 맞지 않거나 명확하지 않았던 제도의 합리적 개선, 크게 두 가지다.
 
공급 확대를 위한 기준 완화의 주요 내용으로는 ①준주거지역 용적률 완화 ②35층 일률적 층수규제 폐지 ③채광창 이격‧인동거리 완화 ④1차 역세권 범위 완화 기간 연장 ⑤사업대상지 확대 ⑥준주거지역 비주거 비율 완화 등이다. 제도의 합리적 개선을 위한 개정사항은 ⑦용적률 적용체계 개선 ⑧정비(예정)구역 해제지역 재개발사업 방식 허용 ⑨커뮤니티 지원시설 설치기준 개선 ⑩특별계획구역 내 사업부지 최소면적 완화 ⑪전용면적 확대 등이다.
 
<준주거지역 용적률 최대 700%까지 완화, 일률적 35층 규제 폐지로 공급물량↑>

‘역세권 장기전세주택’ 공급을 획기적으로 늘리기 위해 그동안 건립에 제약으로 작용했던 제한요소를 완화한다. 먼저 ①준주거지역 용적률을 기존 500% 이하에서 최대 700%까지 완화한다.

기존에는 고밀개발이 가능한 1차 역세권 내 준주거지역에서 동일하게 500%의 용적률을 적용받았다면, 앞으로는 ‘서울도시기본계획(2030)’에서 정하는 역세권 위상에 따라 차등적으로 적용된다.

▴도심・광역중심・지역중심 역세권이고 승강장 경계 250m 이내는 용적률 700%까지 ▴지구중심 역세권이고 승강장 경계 250m 이내는 600%까지 ▴비 중심지 역세권은 종전대로 승강장 경계 350m까지 500% 내에서 완화된다.
 
②일률적으로 35층 이하로 제한됐던 층수규제를 폐지해 건축물 높이를 완화한다. 중심지, 용도지역 등과 관계없이 동일하게 ‘35층 이하’를 적용했던 것을 ‘서울도시기본계획’에 따른 중심지‧용도지역별 높이관리 기준을 따르도록 개선했다.
 
③용적율 완화와 연계해 채광창 이격과 건축물 간 인동거리도 최대 2배까지 완화한다. ｢건축법｣에 따라 준수해야 하는 채광창 이격거리, 인동거리 개선 없이는 완화된 용적률까지 짓는 것이 현실적으로 어렵기 때문이다.

기존에는 준주거지역의 채광방향 이격을 높이의 1/4로 정했다면, 앞으로는 ▴용적률 400~500%까지는 1.2배 ▴500~600%까지는 1.5배 ▴600~700%까지는 2배 이내로 완화 받을 수 있다.

다만, 완화에 따른 주변 지역 일조, 도시경관 훼손 등 부영향을 최소화하기 위해 일조 분석과 경관시뮬레이션을 필수적으로 진행하고, 관련 위원회 심의에서도 심도 있는 검토를 거쳐 완화 여부를 결정할 계획이다.